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Immobilier au Maroc - Questions

1- Quelles sont les formalités d’entrée et de séjour au Maroc?

2- Peux t’on acheter en toute sécurité un bien immobilier au Maroc ?

3- Quel est le rôle du Notaire ?

4- Qu’est ce qu’un bien «melkia»?

5- Qu’est ce qu’un bien «titré»?

6- Un titre foncier peut-il être remis en cause?

7- Comment passer d’un bien «melkia» à un bien «titré »?

8- Qu’est ce qu’un bien «guiche»?

9- Quelques définitions complémentaires sur les statuts juridiques de biens immobiliers au Maroc?

10- Un étranger peut-il acquérir un terrain agricole au Maroc ?

11- Comment se détermine la résidence selon la Réglementation des Changes ?

12- Qu’est ce qu’un riad (ou ryad)?


1- Quelles sont les formalités d’entrée et de séjour au Maroc?

Pour un séjour égal ou inférieur à 3 mois, le passeport en cours de validité ou, pour les groupes en voyage organisé, la carte nationale d'identité suffit. Néanmoins, dans tous les cas, nous vous conseillons d’être muni d’un passeport. En effet, si pour une raison de force majeure, un voyageur muni de sa seule carte d’identité doit rentrer en urgence en France, il ne pourra quitter le Maroc à moins de se faire délivrer auprès d'un consulat un passeport ou un laissez-passer. Aucun visa n'est exigé pour les ressortissants français.
Lors de l'entrée sur le territoire marocain, vérifiez que votre passeport comporte un cachet d'entrée : il est le garant de votre entrée régulière.
Au-delà de trois mois, il est conseillé de solliciter une prolongation qui ne pourra pas excéder trois mois, sauf démarches auprès des autorités locales pour l'obtention d'une carte de résident.
Les entrées et les sorties des véhicules sont enregistrées sur informatique. Avant de vous rendre au Maroc, munissez-vous d'une carte verte délivrée par votre assurance, qui vous évitera le paiement d'une assurance-frontière à votre débarquement, et vous permettra de circuler en attendant de souscrire une assurance locale (si vous souhaitez être domicilié au Maroc).
A la sortie du territoire, s'assurer de la bonne saisie du départ du véhicule, pour ne pas risquer par la suite d'être accusé de l'avoir vendu frauduleusement.
Tout véhicule entré au titre d'un séjour touristique peut bénéficier d'une autorisation temporaire d'importation valable 3 mois (et renouvelable une fois).
Aucun propriétaire ou conducteur de véhicule, sur le passeport duquel aura été portée mention de cette autorisation temporaire, ne pourra quitter le territoire marocain sans son véhicule (même en cas de vol ou d'accident) si la situation de ce dernier n'a pas été régularisée au préalable par l'acquittement des droits de douanes. Ceux-ci, selon la catégorie, s'échelonnent entre 17,5% et 50% de la valeur du véhicule neuf.


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2- Peux t’on acheter un bien immobilier au Maroc  en toute sécurité ?


L'achat d'un bien immobilier est une décision importante pour chacun d’entre nous. Dans le cadre d’un achat immobilier au Maroc, le principal risque provient du fait de la situation juridique du bien que vous souhaitez acquérir. Quelques notions juridiques sont développées dans les questions-réponses ci-dessous. Ainsi, notre devoir est de vous conseiller afin que toutes les démarches nécessaires soient effectuées et que l’acquisition de votre bien se fasse dans les meilleures conditions.
Dans tous les cas, nous vous encourageons à travailler avec des professionnels sérieux et compétents (agence immobili�re, office notarial, …). Dès lors, l'achat immobilier au Maroc se r�alisera dans les meilleures conditions.

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3- Quel est le rôle du Notaire ?

Le Notaire peut être considéré comme un garant de l'état de droit ou un arbitre impartial des contrats qu'il reçoit et dont il assure la moralité et la sécurité juridique. Et ce, dans la mesure où il a pour mission d'authentifier - au moyen d'actes inattaquables - les volontés des contractants, d'alimenter les recettes budgétaires de l'état - par des prélèvements des droits d'enregistrement, des impôts et taxes - et de prévenir les litiges ou procès qui en découlent, évitant ainsi l'engorgement des tribunaux et participant, de ce fait, à la moralisation des relations contractuelles.
D'un point de vue socio-économique, c'est un partenaire nécessaire et important de la famille et de l'entreprise. En effet, son rôle est triple :
Rôle de conseil :
Au-delà du rôle de rédaction des actes, le notaire peut être un conseiller juridique sur moult questions : droit privé, droit immobilier, droit des affaires, droit des sociétés, droit international privé et aussi sur la fiscalité et la gestion de patrimoine. Il a également pour mission d'informer, impartialement, les parties sur la portée des engagements qu'elles prennent.
Rôle de sécurité et de prévention :
Du fait de la rédaction d'actes juridiques, le notaire est en mesure de prévenir les litiges entre les parties. Il veille sur les documents et actes publics et effectue les diverses formalités fiscales et juridiques; nécessaires à la perfection des contrats selon les dispositions légales. La finalité étant pour les parties de se mettre à l'abri de toute irrégularité vis-à-vis de la législation en vigueur.
Rôle de conciliation et de médiation :
Face à un désaccord entre les parties, le notaire est le mieux placé pour chercher et aboutir à des solutions intermédiaires et mettre fin aux divergences à l'amiable.

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4- Qu’est ce qu’un bien « melkia »?

Un bien dit « melkia » est un bien qui n’est pas titré, pas encore inscrit à la Conservation Foncière et régi par le droit musulman. Ce bien peut appartenir, par suite de successions, à de nombreux héritiers. Il faut être prudent lors de l’achat de ce type de bien car au moment de la réquisition du titre foncier, un seul ayant droit « oublié » peut se manifester.

Il convient de rassembler les actes de propriété qui sont en général des actes adoulaires en langue arabe, vérifier le nombre d’ayants droit, s’assurer qu’ils sont tous intervenants dans la vente, vérifier la situation géographique du bien, sa surface réelle.

Toutefois les biens « melkia » peuvent ne pas poser de problème particulier mais les vérifications sont impératives. Lors de l'achat d'un riad � Marrakech, Essaouira, agencimo vérifiera la situation juridique du riad.

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5- Qu’est ce qu’un bien « titré »?

Les biens titrés sont des biens clairement définis, inscrits au cadastre et le (les) propriétaire(s) clairement identifiés. Le titre foncier est un titre juridique moderne établi au nom du propriétaire. Il se suffit à lui-même, ne se rattache à aucun passé : il est définitif et inattaquable. Il annule tout titre et purge tout droit antérieur qui n'y serait pas mentionné. Le titre porte un numéro d'ordre et un nom particulier et le plan de l'immeuble y est annexé.

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6- Un titre foncier peut-il être remis en cause?


Un titre foncier est définitif et inattaquable. Conformément aux dispositions de l'article 62 du Dahir 1913, le titre de propriété résultant de la décision de l'immatriculation, forme le point de départ unique des droits réels et des charges foncières existant sur l'immeuble.

Selon la jurisprudence, ce caractère définitif et inattaquable du titre foncier couvre aussi bien le sol que les constructions et les plantations qu'il comporte au jour de l'établissement de ce titre.


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7- Comment passer d’un bien «melkia » à un bien « titré »?

Pour passer d’un bien « melkia » à un bien « titré » (immatriculé à la Conservation Foncière), les étapes sont :

La réquisition du numéro d'immatriculation :

C'est un acte par lequel la procédure d'immatriculation ou de titrage est introduite. Le requérant doit déposer tous les actes (toute pièce de nature à justifier la propriété) et réaliser le paiement des droits (une quittance est délivrée portant le numéro affecté à la réquisition).

La publicité officielle du projet d’immatriculation:

  • est publiée au Bulletin Officiel
  • est déposée à la conservation foncière, au tribunal de première instance et au bureau de l'autorité locale

Le bornage officiel avec un géomètre dépêché sur les lieux par le conservateur foncier

Cette étape est très importante car elle est à la fois une opération topographique, un acte de publicité et une enquête juridique. Lorsque la date du bornage est fixée par les services du cadastre, les convocations aux opérations de bornage sont adressées au requérant, au géomètre assermenté par le conservateur foncier ainsi qu’aux propriétaires limitrophes. L’opération de bornage a pour but de délimiter le périmètre de la propriété au moyen de bornes portant chacune un numéro.

Publication de l’avis de clôture du bornage et traitement éventuel des oppositions

Dès réception du plan (établi après levé et établissement du plan régulier) et après nouvel examen du dossier, le conservateur fait publier au bulletin officiel un "avis de clôture de bornage".
Cet avis de clôture informe le public qu'à l'expiration d'un délai de 2 mois à dater de cette publication, aucune opposition n'est recevable.

Inscription au Livre Foncier et délivrance du Titre Foncier

Lorsqu'il n'y a pas d'opposition, le conservateur de la propriété foncière procède à l'établissement du titre foncier de la propriété concernée et à la délivrance au propriétaire du duplicata de ce titre, assorti d'un duplicata du plan régulier y afférent.

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8- Qu’est ce qu’un bien « guiche»?

Il s’agit d’un terrain qui a été donné historiquement par les Sultans aux soldats qui revenaient de guerre ou batailles. Un terrain «guiche» appartient toujours à l’Etat même s’il a été transmis aux héritiers. En pratique, un bien « guiche » ne peut pas être vendu, on peut juste bénéficier d’un droit de jouissance.

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9- Quelques définitions complémentaires sur les statuts juridiques de biens immobiliers au Maroc?


Hyazat : Une personne qui cultive une parcelle de terre ou qui vit depuis une période ininterrompue d’au moins 15 ans sur un terrain, construit ou non, bénéficie d'un droit d'usage appelé "hyazat".

La "hadoul" : Ce droit d'usage peut être officialisé grâce à la "hadoul" (ou "adoul"). Le bénéficiaire demande la législation devant 2 notaires coraniques. 12 témoins - si le bénéficiaire est une femme, 24 témoins - doivent attester la "hyazat" devant les notaires. Un acte écrit est établi qui comporte:

  • l'état civil du demandeur,
  • la désignation du bien selon des bornes naturelles,
  • la période d'occupation d’au moins 15 ans,
  • la liste des témoins,
  • les signatures ou empreintes.

De la "hadoul" à la "melkia" :

La "melkia" est un acte de propriété basé sur la "hadoul", mais plus précis et tenant compte des droits des tiers. On décrit le terrain et fournit une première esquisse. Il ne s'agit pas d'un arpentage métré mais d'un descriptif relativement précis reprenant des points de repères naturels.

La "hadoul" et la description du terrain sont rendus publics afin de connaître d'éventuels droits de tiers ou d'oppositions:

  • Les responsables territoriaux (le "schir" et le "kaïd") cherchent des renseignements sur des ayant droits éventuels (héritiers, créanciers, voisins...).
  • Le projet est affiché dans les lieux publics et notamment dans les souks communaux des alentours de la propriété.

Des éventuelles oppositions sont prises en compte et traitées. Après ce procédé qui peut durer plusieurs mois, la "melkia" est établie. Elle est parfaitement valable juridiquement.

Cependant, l'Etat marocain poursuit depuis 1913 la construction du livre foncier national. Les biens immobiliers sont sortis de leur statut coranique et transférés vers le Droit moderne, ils deviennent des biens immobiliers "titrés", inattaquables et définitifs. Ils rentrent également dans la fiscalité immobilière (taxes foncières).

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10- Un étranger peut-il acquérir un terrain agricole au Maroc ?


Il n'est pas possible pour un étranger d'acheter un terrain au Maroc à vocation agricole ; pour rendre son acquisition possible, il faudra modifier la nature juridique du terrain en obtenant qu'il soit déclaré en vocation non agricole – V.N.A. – la procédure est parfois longue.
Par contre, un étranger peut s’associer avec un marocain pour acheter un terrain agricole.
 
Sinon, il y a possibilité de louer des terrains agricoles par un partenariat longue durée entre l’Etat et le privé, sous forme d'une location des terres conditionnée par l'engagement du preneur à réaliser des plans d'investissement et de mise en valeur agricole.

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11- Comment se détermine la résidence selon la Réglementation des Changes ?

Pour déterminer la résidence, la note circulaire relative à l'impôt général sur le revenu définit la résidence habituelle d'une personne au Maroc lorsqu'elle y dispose de son foyer permanent d'habitation, du centre de ses intérêts économique ou lorsque la durée continue ou discontinue de ses séjours au Maroc dépasse 183 jours pour toute période de 365 jours.
Par foyer permanent d'habitation on entend le lieu où le contribuable réside habituellement et de manière permanente. La permanence de l'habitation, condition essentielle, suppose que le logement aménagé à cette fin est réservé par le contribuable à son usage ou à celui de sa famille de manière continue et non occasionnelle (voyages d'affaires, stages, vacances ou autre court séjour).
Le centre des intérêts économiques s'entend :
- du lieu d'exercice de la ou des activités du contribuable,
- du lieu où il possède le siège de ses affaires,
- ou du lieu où il a effectué ses principaux investissements, qu'il s'agisse de biens immeubles, d'établissements industriels ou commerciaux, de prise de participations d'exploitations agricoles ou de tout autre placement de capitaux. Il suffit donc que le contribuable se trouve dans l'une de ces situations pour qu'il soit considéré comme ayant au Maroc sa résidence habituelle.
Concernant la durée du séjour : toute personne ayant séjourné au Maroc d'une manière continue ou discontinue pendant plus de 183 jours pour toute période de 365 jours, est considérée comme ayant sa résidence habituelle au Maroc. La période de séjour commence à courir à partir du premier jour de l'entrée de l'intéressé au Maroc. Pour apprécier la durée du séjour, deux situations peuvent se présenter :
- si le séjour est continu, il faut attendre l'écoulement des 183 jours.
- si le séjour est discontinu, il faut attendre l'expiration de 365 jours à compter de la date d'entrée de la personne au Maroc et totaliser les différents séjours. La période de 365 jours peut chevaucher sur deux années civiles.

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12- Qu’est ce qu’un riad (ou ryad)?

Les maisons arabes sont le plus souvent dotées d’un jardin « riad » en arabe, qui au fil du temps donna son nom à l’ensemble de la maison.
Un riad est une vaste demeure traditionnelle et se distingue par son plan caractéristique, ses décors architecturaux typiques et surtout cette particularité d'être ouvert uniquement sur l'intérieur, favorisant l’isolement et l’intimité. Les façades extérieures semblables à des remparts contrastent avec la richesse du décor intérieur.
La maison type est organisée autour du patio ou Woust ed Dar (milieu de la maison), cour carrée pavée de Zelliges ou de marbre, qui comporte généralement une fontaine. Un oranger ou un citronnier apporte souvent un peu de verdure à l’ensemble. Le jardin (riad) apporte la fraîcheur et l’oubli de la vie extérieure.
Les riads sont généralement construits sur 3 ou 4 faces (ou côtés) et sur 2 ou parfois 3 niveaux :

  • Le rez-de-chaussée comprend généralement la salle de séjour, une ou deux chambres, le bain et les cuisines.
  • Le premier étage est réservé au maître de maison. On y trouve la chambre principale et parfois la bibliothèque. Par un escalier à l’entrée, on accède à un vaste salon réservé aux dîners de réception. Cet agencement souligne la volonté du marocain de soustraire pudiquement son espace familial à la vie sociale.
  • Les chambres sont larges et sans grande profondeur. Elles sont éclairées et aérées par une porte à deux battants et de rares fenêtres basses.

 C’est dans la médina de Marrakech que l’on trouve le plus grand nombre de ces demeures traditionnelles fascinantes. La démarche pour acheter un riad varie selon sa situation juridique.

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